Внимание, покупатели: что нужно знать, чтобы не потерять недвижимость после покупки

Риски сделок с недвижимым имуществом, банкротство продавца и пошаговый алгоритм безопасности для покупателя.

Покупка квартиры — это не просто расходы и переезд, а вложение капитала в недвижимость. Покупатели привыкли доверять обещаниям продавцов и риелторов. Однако практика последних лет показывает: даже после получения ключей можно потерять и квартиру, и деньги. Особенно после того, как стала применяться так называемая «схема Долиной». Как не остаться без жилья в эпоху цифровых сделок и судебных споров?

Дистанционные сделки: удобство под прицелом рисков

С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 133‑ФЗ, позволяющий совершать сделки с недвижимостью дистанционно — с использованием биометрии (отпечатков пальцев, изображений лица и радужной оболочки глаза) и усиленной квалифицированной электронной подписи. Изменения делают ненужным личный визит в МФЦ. Это удобно, но одновременно создаёт новые риски.

Главный вопрос, который волнует покупателей: признают ли сделку недействительной после перехода права? Закон не отменяет оснований для оспаривания — ничтожность и оспоримость остаются, поскольку биометрия не гарантирует ни чистоты истории объекта недвижимости, ни платёжеспособности продавца.

Наиболее частые причины потерять квартиру и деньги

Заниженная цена в договоре. Это ловушка, в которую покупатели попадаются сами. Пример: в договоре указано 2 млн рублей, а реально отдано 10 миллионов наличными. Если сделку впоследствии признают недействительной, суд вернёт только те 2 миллиона, которые фигурируют в договоре. Остальные 8 млн будут потеряны навсегда.

Короткий срок владения. Это не всегда признак проблем, но повышает риск появления наследников, кредиторов или бывших супругов. Чем быстрее совершается перепродажа, тем выше шанс, что предыдущий собственник оспорит сделку.

Банкротство продавца. Сделку, совершённую за три года до подачи заявления о банкротстве, могут признать «подозрительной» — если будет установлен вывод активов. Покупатель может быть добросовестным, но всё равно остаться и без квартиры, и без денег (только с требованием к конкурсной массе).

Оспоримые и ничтожные сделки: в чём разница?

Сделка признаётся недействительной по основаниям, установленным законом: либо в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной вправе предъявить сторона сделки или иное лицо, указанное в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — также иное лицо.

Законом также предусмотрено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки (независимо от применения последствий её недействительности) может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в этом признании.

Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ), а для оспоримой — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Это означает, что покупатель может прожить в квартире несколько лет, а затем получить иск от кредитора или наследника. И суд может встать на их сторону, если сделка является ничтожной.

«Красные флаги» для покупателя: как распознать опасность

Покупателю стоит обратить внимание на следующие сигналы:

Цена значительно ниже рыночной — почти всегда попытка скрыть проблемы с квартирой.

Продажа по доверенности — высок риск отсутствия реальной воли собственника или последующего отзыва доверенности.

Недавнее наследство — наследники, не вступившие в права, могут впоследствии оспорить сделку.

Просьба продавца занизить сумму в договоре — грозит потерей денег при признании сделки недействительной.

Срочность продажи — часто маскирует скорые проблемы (арест, банкротство, судебные споры).

Алгоритм безопасности: как не остаться без жилья

Минимизировать риски поможет следование алгоритму:

1. Запросите выписку из ЕГРН — проверьте собственника, обременения и историю перехода прав.

2. Проверьте продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и реестр исполнительных производств ФССП.

3. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — как бы Вас не уговаривал продавец, который стремится избежать уплаты НДФЛ в размере 13 %.

4. Если продавец состоит в браке — необходимо нотариально заверенное согласие супруга.

Подробнее — в публикации: Сделки с недвижимостью: как покупателю не остаться без жилья.

Вас также может заинтересовать:

Банкротство: обзор практики — баланс интересов или ужесточение правил?

Гражданские дела: ваши права под защитой — решаем споры любой сложности

Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Налогообложение при продаже лизингового автомобиля: избежать уплаты налогов нереально

Как переоформить автомобиль, находящийся в лизинге у юридического лица, на физическое лицо так, чтобы не переплатить налоги?

Согласно договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Общие положения об аренде применяются к отдельным видам договора аренды — таким как прокат, аренда транспортных средств, финансовая аренда, — если иное не установлено специальными правилами, регулирующими соответствующие договоры.

По договору финансовой аренды (лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и других природных объектов.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определённому лицу.

Переход права собственности по договору лизинга от лизингодателя к лизингополучателю

На основании Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» участниками (субъектами) лизинга являются:

• лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает имущество в собственность и предоставляет его лизингополучателю за плату, на срок и на условиях, определенных договором. Договор может предусматривать или не предусматривать переход права собственности на предмет лизинга по окончании срока его действия;
• лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое по условиям договора лизинга обязано принять предмет лизинга за согласованную плату, на установленный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование;
• продавец — физическое или юридическое лицо, которое по договору купли-продажи с лизингодателем продает ему имущество, являющееся предметом лизинга.

В соответствии с законом предмет лизинга (в данном случае — автомобиль), переданный лизингополучателю, остается в собственности лизингодателя. Лизингополучатель приобретает право владения и пользования автомобилем в полном объеме, если договором не предусмотрено иное. Лизингодатель вправе распоряжаться автомобилем, в том числе изымать его у лизингополучателя, в случаях и порядке, предусмотренных законодательством и договором.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что автомобиль переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора либо до его истечения — на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

На практике автомобиль часто выкупает сам лизингополучатель, а затем перепродает физическому лицу.

При выкупе лизингодатель начисляет НДС и налог на прибыль с выкупной стоимости. Минимизировать налог на прибыль возможно только в том случае, если выкупная стоимость близка к остаточной. Полностью избежать налога нельзя при наличии положительной разницы между этими суммами.

Подробнее — в публикации: Выкуп лизинга: как переоформить автомобиль и не переплатить налоги?

Вас также может заинтересовать:

Лизинговые споры: разрешение споров по договорам лизинга

Передача предмета лизинга с недостатками: кто несет ответственность?

Продажа предмета лизинга: как рассчитать сальдо встречных обязательств?

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Возврат новогодней елки и игрушек: в каких случаях покупатели праве вернуть товары продавцам?

В течение какого срока покупатель вправе отказаться от елки и новогодних игрушек, приобретенных на маркетплейсе?

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным указанным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

В соответствии со статьей 497 Гражданского кодекса Российской Федерации договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи, а также иными способами, которые исключают возможность непосредственного ознакомления с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара).

Дистанционный способ продажи, в течение какого срока покупатель вправе отказаться от товара

Права покупателей при дистанционном способе продажи товаров урегулированы нормами статьи 26.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей».

Продавцом до заключения договора должна быть предоставлена покупателю информация:

• об основных потребительских свойствах товара;
• об адресе (месте нахождения) продавца;
• о месте изготовления товара;
• о полном фирменном наименовании (наименовании) продавца (изготовителя);
• о цене и об условиях приобретения товара;
• об его доставке;
• о сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке;
• о порядке оплаты товара;
• о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора.

Покупателю в момент доставки товара должна быть в письменной форме предоставлена информация о порядке и сроках его возврата.

Покупатель вправе отказаться от товара:

• в любое время до его передачи;
• в течение 7 дней после его передача;
• в течение 3 месяцев с момента его передачи, если покупателю в момент доставки товара в письменной форме не была предоставлена информация о порядке и сроках возврата товаров надлежащего качества.

Возврат товара надлежащего качества возможен в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт и условия покупки указанного товара. Отсутствие у покупателя документа, подтверждающего факт и условия покупки товара, не лишает его возможности ссылаться на другие доказательства приобретения товара у данного продавца.

Данное положение распространяется на все виды товаров, предлагаемых к продаже, в том числе на технически-сложные товары. Исключение составляют товары надлежащего качества, имеющие индивидуально-определенные свойства, если они могут быть использованы исключительно приобретающим их покупателем.

При отказе покупателя от товара продавец обязан возвратить ему денежную сумму, уплаченную покупателем по договору (за исключением расходов продавца на доставку от покупателя возвращенного товара), не позднее чем через 10 дней со дня предъявления покупателем соответствующего требования.

Подробнее о возврате приобретенных на маркетплейсе товаров читайте Новый год встретили – елки и игрушки можно вернуть продавцам.

Вас также может заинтересовать:

Обмен товара надлежащего качества, купленного в интернет-магазине

Права покупателя при приобретении товара через интернет-магазин

Санкции не отменяют доставку интернет-магазинами оплаченных заказов

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.