Внимание, покупатели: что нужно знать, чтобы не потерять недвижимость после покупки

Риски сделок с недвижимым имуществом, банкротство продавца и пошаговый алгоритм безопасности для покупателя.

Покупка квартиры — это не просто расходы и переезд, а вложение капитала в недвижимость. Покупатели привыкли доверять обещаниям продавцов и риелторов. Однако практика последних лет показывает: даже после получения ключей можно потерять и квартиру, и деньги. Особенно после того, как стала применяться так называемая «схема Долиной». Как не остаться без жилья в эпоху цифровых сделок и судебных споров?

Дистанционные сделки: удобство под прицелом рисков

С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 133‑ФЗ, позволяющий совершать сделки с недвижимостью дистанционно — с использованием биометрии (отпечатков пальцев, изображений лица и радужной оболочки глаза) и усиленной квалифицированной электронной подписи. Изменения делают ненужным личный визит в МФЦ. Это удобно, но одновременно создаёт новые риски.

Главный вопрос, который волнует покупателей: признают ли сделку недействительной после перехода права? Закон не отменяет оснований для оспаривания — ничтожность и оспоримость остаются, поскольку биометрия не гарантирует ни чистоты истории объекта недвижимости, ни платёжеспособности продавца.

Наиболее частые причины потерять квартиру и деньги

Заниженная цена в договоре. Это ловушка, в которую покупатели попадаются сами. Пример: в договоре указано 2 млн рублей, а реально отдано 10 миллионов наличными. Если сделку впоследствии признают недействительной, суд вернёт только те 2 миллиона, которые фигурируют в договоре. Остальные 8 млн будут потеряны навсегда.

Короткий срок владения. Это не всегда признак проблем, но повышает риск появления наследников, кредиторов или бывших супругов. Чем быстрее совершается перепродажа, тем выше шанс, что предыдущий собственник оспорит сделку.

Банкротство продавца. Сделку, совершённую за три года до подачи заявления о банкротстве, могут признать «подозрительной» — если будет установлен вывод активов. Покупатель может быть добросовестным, но всё равно остаться и без квартиры, и без денег (только с требованием к конкурсной массе).

Оспоримые и ничтожные сделки: в чём разница?

Сделка признаётся недействительной по основаниям, установленным законом: либо в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной вправе предъявить сторона сделки или иное лицо, указанное в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — также иное лицо.

Законом также предусмотрено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки (независимо от применения последствий её недействительности) может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в этом признании.

Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ), а для оспоримой — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Это означает, что покупатель может прожить в квартире несколько лет, а затем получить иск от кредитора или наследника. И суд может встать на их сторону, если сделка является ничтожной.

«Красные флаги» для покупателя: как распознать опасность

Покупателю стоит обратить внимание на следующие сигналы:

Цена значительно ниже рыночной — почти всегда попытка скрыть проблемы с квартирой.

Продажа по доверенности — высок риск отсутствия реальной воли собственника или последующего отзыва доверенности.

Недавнее наследство — наследники, не вступившие в права, могут впоследствии оспорить сделку.

Просьба продавца занизить сумму в договоре — грозит потерей денег при признании сделки недействительной.

Срочность продажи — часто маскирует скорые проблемы (арест, банкротство, судебные споры).

Алгоритм безопасности: как не остаться без жилья

Минимизировать риски поможет следование алгоритму:

1. Запросите выписку из ЕГРН — проверьте собственника, обременения и историю перехода прав.

2. Проверьте продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и реестр исполнительных производств ФССП.

3. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — как бы Вас не уговаривал продавец, который стремится избежать уплаты НДФЛ в размере 13 %.

4. Если продавец состоит в браке — необходимо нотариально заверенное согласие супруга.

Подробнее — в публикации: Сделки с недвижимостью: как покупателю не остаться без жилья.

Вас также может заинтересовать:

Банкротство: обзор практики — баланс интересов или ужесточение правил?

Гражданские дела: ваши права под защитой — решаем споры любой сложности

Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Контролируете должника? Ответите рублем. Верховный Суд ужесточил правила банкротства

Верховный суд утвердил обзор практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2025 год.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил тематический обзор «О судебной практике разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2025 год», который имеет важное значение для правоприменительной практики. В обзоре разъяснены подходы к разрешению споров между кредиторами, должниками и арбитражными управляющими.

Одним из ключевых разъяснений стало закрепление за Федеральной налоговой службой статуса залогового кредитора при наложении ареста в порядке статьи 73 Налогового кодекса РФ (п. 1 Обзора). Это превращает обеспечительные меры налоговых органов в залог в силу закона. С одной стороны, такой подход защищает публично-правовые интересы, но с другой — создает риск злоупотреблений.

Важной корректировкой стало отнесение требований по страховым взносам, уплачиваемым по единому тарифу, ко второй очереди реестра (п. 3). Верховный Суд встал на защиту социальной природы этих платежей, указав, что иное толкование противоречит самой сути отношений по социальному страхованию. Данное решение выводит обязательства перед Социальным фондом из третьей очереди, где они рисковали остаться неудовлетворенными.

Особого внимания заслуживает позиция об исключении из конкурсной массы средств от продажи заложенного единственного жилья гражданина (п. 4). Суд подтвердил, что после погашения требования залогового кредитора и оплаты необходимых расходов остаток выручки от продажи жилого помещения подлежит исключению из конкурсной массы. Это важная гарантия для граждан-банкротов, предотвращающая лишение их последних средств к существованию.

Правовые позиции Верховного Суда о недобросовестных должниках

Наиболее резонансной частью Обзора стали разъяснения, касающиеся банкротства граждан. Верховный суд четко обозначил: банкротство — не инструмент для недобросовестного ухода от обязательств.

Гражданин-должник, который при получении кредита в одном банке не сообщил о наличии задолженности перед иными кредиторами, не может рассчитывать на списание долгов перед этим банком (п. 5 Обзора). Верховный суд фактически ввел обязанность заемщика раскрывать полную картину своих обязательств, в противном случае его поведение квалифицируется как заведомо недобросовестное.

Даже в ходе процедуры банкротства должник обязан раскрывать источники финансирования своих расходов (п. 6). Сокрытие доходов и имущества является безусловным основанием для отказа в освобождении от исполнения обязательств.

Вместе с тем в пункте 14 Обзора продемонстрирован взвешенный подход: дарение доли квартиры двоюродной сестре, которая ухаживала за больной бабушкой и проживала в этом жилом помещении более десяти лет, не было признано сделкой с целью причинения вреда кредиторам. Верховный суд подчеркнул, что дальние родственники, проживающие отдельно, не обязаны знать о финансовых обязательствах дарителя. Таким образом, презумпция недобросовестности не действует автоматически — требуются реальные доказательства.

Верховный суд также внес ясность в вопрос об оспаривании выплат организации-должника работникам (п. 11). Для признания их недействительными недостаточно факта превышения обычного уровня оплаты. Необходимо значительное (кратное) превышение среднего размера вознаграждения за аналогичную работу в схожих организациях. Это защищает работников, которые не обязаны быть в курсе признаков банкротства работодателя.

Принципиально важным является разграничение составов недействительности при оспаривании сделок должника (п. 10 Обзора). Суд запретил использовать правовой механизм оспаривания сделок, совершенных в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (статья 61.2 Закона о банкротстве), для обхода сокращенных сроков оспаривания сделок с предпочтением (ст. 61.3), поскольку оказание предпочтения отдельному кредитору само по себе еще не свидетельствует о причинении вреда иным кредиторам.

Кроме того, недобросовестный контрагент, аффилированный с учредителем и руководителем должника, не может ссылаться на обычную хозяйственную деятельность (п. 13). Если он знал о проблемах должника и получил платеж с нарушением правил очередности, такая сделка должна быть оспорена.

Подробнее — в публикации: Банкротство: обзор практики — баланс интересов или ужесточение правил?

Вас также может заинтересовать:

Банкротство ближе, чем кажется: когда директора обяжут подать в суд

Не только директор: привлечение главбуха к субсидиарной ответственности

Отстранение конкурсного управляющего в деле о банкротстве

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Разоблачаем главный миф жилищных гуру: почему госконтракты не освобождают от оплаты ЖКХ

Неоплата услуг ЖКХ грозит пенями, приостановлением предоставления коммунальных ресурсов и арестом имущества.

В интернете все чаще появляются «специалисты», которые обещают россиянам панацею в виде бесплатных коммунальных услуг. Эти так называемые народные правоведы вводят граждан в заблуждение и распространяют псевдоюридические схемы, сулящие освобождение от обязанности платить за коммунальные услуги.

Главный их аргумент: «Все уже давно оплачено государством, а управляющие компании просто обманывают». Однако за подобными утверждениями скрывается опасная ложь, которая приводит к возникновению задолженности по коммунальным платежам, отключению от ресурсов, судам и арестам имущества.

Ярким примером являются советы по получению «нулевых платежей», которые основаны на заблуждении относительно природы договоров, размещенных на портале госзакупок, и неверном толковании норм действующего законодательства.

Утверждается, что оплата уже произведена: дескать, государство оплатило ресурсоснабжающим организациям все коммунальные ресурсы за граждан. Договоры на портале госзакупок преподносятся как доказательство того, что все уже оплачено. Выставление счетов гражданам объявляется незаконным, поскольку услуги якобы уже оплачены.

Почему контракты на сайте госзакупок не освобождают от оплаты услуг ЖКХ

Основной козырь «жилищных гуру» — найти на сайте госзакупок договор между администрацией поселения и ресурсоснабжающей организацией (РСО). По их мнению, раз муниципалитет заключил контракт, значит, свет, газ и вода уже оплачены за всех граждан.

На самом деле это подмена понятий. Договоры о госзакупках касаются поставки ресурсов для муниципальных нужд: работы школ, уличного освещения. Эти контракты не имеют никакого отношения к индивидуальному потреблению коммунальных ресурсов гражданами.

Обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги прямо установлена Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 153 указанного кодекса, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает у нанимателя с момента заключения договора социального найма, а у собственника — с момента возникновения права собственности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо (при наличии печного отопления), плату за отведение сточных вод, а также за обращение с твердыми коммунальными отходами.

Оплата коммунальных услуг производится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, детально регламентируют порядок предоставления коммунальных услуг и расчета платы за них. Это основной подзаконный акт, которым руководствуются все управляющие компании, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации.

Ни Жилищный кодекс, ни какой-либо иной нормативный акт не содержат нормы об освобождении всех граждан от оплаты коммунальных услуг в связи с наличием договоров между администрацией и ресурсоснабжающими организациями. А утверждения о «незаконности» Постановления № 354 являются юридически несостоятельными.

В обоснование «нулевых платежей» приводится ссылка на Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» и утверждается, что в нем говорится о бесплатности услуг.

В части 1 статьи 8 указанного закона действительно сказано, что государственные и муниципальные услуги предоставляются заявителям на бесплатной основе. Однако данный закон не регулирует предоставление коммунальных услуг и не отменяет плату за электроэнергию или отопление. Подтасовка — излюбленный прием таких «правоведов».

Подробнее — в публикации: Миф о нулевых платежах ЖКХ — как лжеправоведы толкают граждан к долгам.

Вас также может заинтересовать:

Жилищные споры: комплексная защита — доверьте решение профессионалам

Смена управляющей компании: как вернуть неизрасходованные средства?

Срок исковой давности по пеням за коммунальные услуги: как списать долг

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Долги за коммуналку: почему управляющая компания может потерять право на пени по ЖКХ

Когда применяется срок исковой давности к взысканию пеней, начисленных на задолженность по оплате коммунальных услуг?

Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Плата за коммунальные услуги включает в себя оплату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо (при наличии печного отопления), отведение сточных вод, а также обращение с твердыми коммунальными отходами.

В силу статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим.

Плата вносится на основании:

• платежных документов, в том числе в электронной форме, размещенных в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), представляемых не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим;
• информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также о задолженности по их оплате, размещенной в ГИС ЖКХ или в иных информационных системах, позволяющих внести плату.

Особенности расчета пеней за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммуслуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (включая нормативы накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ.

Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени:

• в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, если оплата произведена в течение 90 дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 дней, если в этот срок оплата не произведена;
• начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты — в размере 1/130 ключевой ставки, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 474 установлено, что до 1 января 2025 года начисление и уплата пеней в случае неполного или несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, а также взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное или не полностью исполненное юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями обязательство по оплате услуг по договорам в сфере газоснабжения, электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством, исходя из минимального значения ключевой ставки Банка России из следующих величин: ключевая ставка, действовавшая на 27 февраля 2022 года (9,5 % годовых), и ключевая ставка, действующая на день фактической оплаты.

С 1 января 2025 года пени за услуги ЖКХ начисляются с использованием ключевой ставки Банка России на день оплаты.

Подробнее — в публикации: Срок исковой давности по пеням за коммунальные услуги: как списать долг.

Вас также может заинтересовать:

Смена управляющей компании: как вернуть неизрасходованные средства?

Срок исковой давности истек: как законно списать долги за капремонт?

УК отказывает в перерасчете платы за услуги ЖКХ: куда жаловаться?

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Порядок, ограничения и последствия передачи доли в квартире в качестве уплаты алиментов

Возможно ли предоставление жилого помещения (квартиры) в счет уплаты алиментов на несовершеннолетних детей?

В соответствии с семейным законодательством родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Порядок и форма предоставления содержания определяются родителями самостоятельно. Родители вправе заключить соглашение о содержании своих несовершеннолетних детей (соглашение об уплате алиментов).

Если родители не предоставляют содержание своим несовершеннолетним детям, средства на их содержание (алименты) взыскиваются с родителей в судебном порядке. При отсутствии соглашения родителей об уплате алиментов, непредоставлении содержания несовершеннолетним детям и непредъявлении иска в суд орган опеки и попечительства вправе предъявить иск о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей к их родителям (одному из них).

В случае отсутствия соглашения об уплате алиментов алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка — 1/4, на двух детей — 1/3, на трех и более детей — 1/2 заработка или иного дохода родителей. Размер этих долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения сторон и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Алиментные соглашения: форма, минимальный размер и допустимые способы уплаты

Виды заработка или иного дохода, которые родители получают в рублях или в иностранной валюте и из которых производится удержание алиментов, взыскиваемых на несовершеннолетних детей, определяются Правительством Российской Федерации.

Соглашение об уплате алиментов (о размере, условиях и порядке их выплаты) заключается между лицом, обязанным уплачивать алименты, и их получателем. В случае недееспособности лица, обязанного уплачивать алименты, или получателя алиментов соглашение заключается между их законными представителями. Не полностью дееспособные лица заключают соглашение об уплате алиментов с согласия своих законных представителей.

Согласно статье 100 Семейного кодекса Российской Федерации соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение установленной законом формы соглашения об уплате алиментов влечет его ничтожность. 

Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Размер алиментов, уплачиваемых по соглашению об уплате алиментов, определяется сторонами в этом соглашении. При этом размер алиментов, устанавливаемый по соглашению об уплате алиментов на несовершеннолетних детей, не может быть ниже размера алиментов, которые они могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке.

Способы и порядок уплаты алиментов по соглашению об уплате алиментов определяются этим соглашением.

В силу статьи 104 указанного кодекса алименты могут уплачиваться:

• в долях к заработку или иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты;
• в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически;
• в твердой денежной сумме, уплачиваемой единовременно;
• путем предоставления имущества;
• иными способами, относительно которых достигнуто соглашение.

В соглашении об уплате алиментов может быть предусмотрено сочетание различных способов уплаты алиментов.

Получателем алиментов является сам ребенок. Соглашение об уплате алиментов заключается от имени ребенка с одним из родителей (обычно с тем, у кого ребенок проживает), но имущество передается в собственность ребенка, а не второго родителя.

Подробнее — в публикации: Квартира в счет уплаты алиментов на детей: что важно знать родителям?

Вас также может заинтересовать:

Взыскание жилищных алиментов на приобретение жилого помещения

Оспаривание задолженности по алиментам на несовершеннолетних детей

Списание долга по алиментам: когда закон на стороне плательщика?

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Подаренные родителями деньги и режим имущества супругов: когда квартира считается личной?

Будет ли являться общим имуществом квартира, приобретенная в браке на денежные средства, подаренные родителями одного из супругов?

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на чье имя оно приобретено и кем внесены денежные средства.

Раздел имущества супругов: порядок и исключения из общего режима собственности

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также по требованию кредитора в целях обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. Если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает размер причитающейся ему доли, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15, общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Общее имущество супругов делится по правилам, установленным статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации и статьей 254 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей совместной собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) оно приобреталось одним из супругов во время брака.

Подробнее — в публикации: Подарок родителей или общее имущество: как не лишиться квартиры?

Вас также может заинтересовать:

Исчисление срока исковой давности при разделе общего имущества супругов

Компенсация за погашение долгов другого супруга в период брака

Раздел имущества супругов: как поделить и что не делится при разводе

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Правовые последствия нарушения торгов: недействительна ли передача квартиры взыскателю?

Законны ли действия судебного пристава по передаче квартиры взыскателю, если процедура торгов была нарушена?

Гражданское законодательство основывается на недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными законом.

Процедура оставления за взыскателем нереализованного имущества должника

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определённых действий, определяются Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии со статьей 69 указанного закона обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, либо принудительную реализацию или передачу взыскателю.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В статье 87 Закона об исполнительном производстве указано: если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача имущества оформляется актом приема-передачи.

Статьей 66 этого же закона предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество или иное имущественное право, зарегистрированное на должника, если взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Подробнее — в публикации: Признание торгов недействительными: есть ли шанс вернуть квартиру?

Вас также может заинтересовать:

Жалоба на действия судебного пристава-исполнителя: что важно знать?

Обращение взыскания на квартиру при просрочке по ипотеке

Судебные приставы бездействуют? Взыскиваем убытки с государства!

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Наследство под угрозой: когда суд может уменьшить обязательную долю в имуществе

Полагается ли наследникам обязательная доля в квартире, если завещание оформлено на наследника, проживавшего совместно с наследодателем?

Наследование — это переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства. Имущество переходит как единое целое, в неизменном виде и одновременно.

Закон предусматривает три основания наследования: по завещанию, по наследственному договору и по закону. Наследование по закону наступает, когда оно не изменено завещанием. Такая ситуация возникает, например, если завещание отсутствует, признано судом полностью недействительным либо завещана только часть имущества (или часть завещания признана недействительной).

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, а также имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. К ним относятся, в частности, право на алименты и право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью. Не допускается также переход в порядке наследования прав и обязанностей, прямо исключенных федеральными законами.

Право на обязательную долю в наследстве: условия, расчет и пределы осуществления

В соответствии со статьей 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы, подлежащие призванию к наследованию, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Право на обязательную долю также имеют:

• нетрудоспособные лица, входящие в круг наследников по закону, но не призываемые к наследованию той очередью, которая открывает наследство, — при условии, что они находились на иждивении наследодателя не менее года до его смерти (совместное проживание не обязательно);
• нетрудоспособные лица, не входящие в круг наследников по законам, — при условии, что они находились на иждивении наследодателя не менее года до его смерти и проживали с ним совместно.

Указанные лица наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Правила об обязательной доле распространяются также на лиц предпенсионного возраста (женщины, достигшие 55 лет, и мужчины, достигшие 60 лет).

Обязательная доля удовлетворяется прежде всего из незавещанной части наследства, даже если это уменьшает права других наследников по закону на эту часть. При недостаточности незавещанного имущества обязательная доля может быть выделена из завещанного имущества.

В размер обязательной доли засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по любому основанию, в том числе стоимость установленного в его пользу завещательного отказа.

Если осуществление права на обязательную долю делает невозможной передачу наследнику по завещанию имущества, которым наследник с правом на обязательную долю при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию использовал для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и т. п.) или в качестве основного источника средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т. п.), суд вправе с учетом имущественного положения сторон уменьшить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении.

Подробнее — в публикации: Обязательная доля в наследстве: кто имеет право и как она рассчитывается.

Вас также может заинтересовать:

Наследование садового участка со строениями пережившим супругом

Подсудность наследственных споров о правах на объекты недвижимости

Признание квартиры выморочным имуществом после принятия наследства

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Доверие как приговор: пенсионерка выполнила все указания мошенников и лишилась жилья

Горький урок екатеринбургской пенсионерки: почему первым действием должен быть звонок в полицию, а не диалог с мошенниками.

История жительницы Екатеринбурга, лишившейся из-за «схемы Долиной» всех сбережений и квартиры, — это больше, чем новостной сюжет. Это наглядная инструкция о том, чего нельзя делать ни при каких обстоятельствах.

Все началось со звонка — якобы из «службы безопасности». Используя подмену номера и психологическое давление, мошенники убедили женщину, что ее счета и жилье в опасности. Единственным «спасением» они назвали перевод денег на «безопасные счета», а затем — срочную продажу квартиры для «защиты» средств.

Пенсионерка, поддавшись панике, перевела злоумышленникам более 500 тысяч рублей сбережений, а затем — и 4,5 миллиона, вырученных от продажи жилья. Осознание пришло слишком поздно, когда новые собственники потребовали освободить квартиру. Женщина отказалась и подала в суд иск, требуя отменить сделки.

В суде она настаивала, что действовала под непрерывным давлением, была введена в заблуждение и не могла осознавать последствия своих действий. Однако иск был отклонен.

Добровольно и безвозвратно: почему суд не вернет деньги, даже если вас обманули

Фатальная ошибка пенсионерки (как и большинства жертв) — не доверчивость, а продолжение диалога. Она не прервала контакт, а продолжила общаться с преступниками, выполняя их инструкции. Каждая минута разговора усиливала их контроль и блокировала критическое мышление.

Следование нескольким простым правилам могло бы предотвратить трагедию:

Немедленно прервать разговор. Как только звучат требования перевести деньги, назвать коды или данные карт — разговор должен быть прекращен. Длительный диалог только усиливает психологическое воздействие мошенников.

Никогда и никому не сообщать пароли, SMS-коды, данные карт или паспортов. Настоящие сотрудники банков и правоохранительных органов не запрашивают эту информацию по телефону.

Самостоятельно перезвонить по официальному номеру. Если есть сомнения, нужно набрать номер организации с официального сайта или банковской карты, а не перезванивать на тот, с которого поступил звонок.

Помнить, что следователи, полицейские и службы безопасности не требуют по телефону переводить деньги. Они действуют через повестки и официальные запросы. Любые просьбы об оплате или переводе средств — стопроцентный признак мошенничества.

Незаменлительно обратиться в правоохранительные органы. Первый и главный шаг после прекращения контакта с мошенниками — подача заявления в полицию. Чем раньше, тем выше шанс заблокировать переводы и начать расследование.

Женщина эти правила проигнорировала. Ведя длительные переговоры с мошенниками, она совершила ряд юридически значимых действий: добровольно перевела крупные суммы и оформила продажу квартиры.

Суд, как ни сурово это звучит, был вынужден констатировать: формально сделка была совершена по ее собственной воле. Женщина добровольно, пусть и под влиянием обмана, перевела деньги и подписала документы на продажу. Закон защитил права новых собственников, которые действовали добросовестно и не знали о мошенничестве. Пенсионерка понесла колоссальные финансовые потери, которые практически невосполнимы.

Подробнее — в публикации: Осторожно, звонят мошенники! Что делать, чтобы не стать жертвой обмана.

Вас также может заинтересовать:

Защита покупателей жилья или юридически несостоятельная инициатива?

Исковое заявление в суд: руководство по составлению и подаче от А до Я

Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Защитит ли покупателей законопроект, который ограничивает их право на оспаривание обмана?

В Госдуме предложили защитить покупателей жилья от мошенничества продавцов.

В Государственную Думу внесен законопроект, ограничивающий возможность признавать недействительными сделки с недвижимостью, совершенные под влиянием обмана. Инициатором выступил заместитель председателя Госдумы по экономической политике Михаил Делягин («Справедливая Россия — За правду»). Ранее он уже был соавтором законопроекта, направленного на защиту покупателей жилья.

Инициатива направлена на устранение законодательного пробела при признании недействительными сделок с нарушением прав покупателей, ярко проявившегося в «деле Долиной». По мнению автора, этим недостатком закона пользуются введенные в заблуждение продавцы, а также мошенники, которые зачастую действуют с ними в сговоре, чтобы оспорить сделку после получения денег от покупателя.

Изменения предлагается внести в статью 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, формулировка которой, как утверждается в пояснительной записке, является «крайне размытой». Депутат полагает, что в законе необходимо четко прописать презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами. Это позволит устранить угрозу изъятия имущества у добросовестных покупателей.

Благие намерения, ведущие к хаосу: новая норма лишит потерпевших защиты

Законопроект предлагает дополнить статью 179 Гражданского кодекса нормой, согласно которой сделка не может быть признана недействительной, если сторона не знала и не могла знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а также если потерпевший «намеренно умолчал» об обстоятельствах сделки.

Несмотря на благие намерения — защиту покупателей жилья — данная формулировка вступает в противоречие с действующей системой гражданского законодательства и может породить правовой хаос.

Статья 179 ГК РФ регулирует недействительность сделок, совершенных под влиянием обмана, где ключевым элементом является нарушение свободы воли потерпевшего. Пункт 2 данной нормы уже устанавливает, что сделка, совершенная под влиянием обмана третьим лицом, может быть признана недействительной только при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. Законопроект же фактически переворачивает эту норму, исключая саму возможность защиты потерпевшего в случае, если сторона не знала и не могла знать об обмане, что противоречит ее смыслу.

Одним из основных начал гражданского законодательства является то, что воля участника сделки должна быть свободной, а нарушенные права подлежат восстановлению. Законопроектом предлагается норма, при которой, если потерпевший был обманут третьими лицами, но сторона сделки «не знала» об этом, потерпевший теряет право на оспаривание сделки. Тем самым нарушенная воля потерпевшего фактически игнорируется, что противоречит принципам гражданского права.

В законопроекте также допущена концептуальная ошибка, состоящая в подмене института недействительных сделок институтом добросовестного приобретения. Категория добросовестного приобретателя относится к вещному праву и защите от виндикации, в то время как недействительность сделки — институт обязательственного права. Эти конструкции не взаимозаменяемы. Их смешение разрушает системность гражданского законодательства и создает коллизии между нормами кодекса.

Вводимая формулировка «потерпевший намеренно умолчал» порождает правовую неопределенность. В отличие от действующей редакции, где умолчание трактуется как действие стороны, совершившей сделку, в законопроекте этот критерий применяется к потерпевшему, чьи мотивы и степень осведомленности могут быть неясны. Это может привести к непредсказуемости судебной практики и не обеспечит защиты покупателей жилья.

Подробнее о защите покупателей жилья в публикации Защита покупателей жилья или юридически несостоятельная инициатива?

Вас также может заинтересовать:

Исковое заявление в суд: руководство по составлению и подаче от А до Я

Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир

Риэлторов — под контроль, граждан — к нотариусу для видеофиксации сделки

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Правила расчета, проверки и перерасчета платы за ЖКХ по показаниям приборов учета

Куда обращаться с жалобой, если управляющая компания отказывает в перерасчете за коммунальные услуги по показаниям приборов учета?

Согласно жилищному законодательству, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема их потребления, который определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — по нормативам потребления, утверждаемым органами государственной власти субъектов Российской Федерации в установленном порядке.

При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством обязанность оснастить принадлежащие им помещения приборами учета используемой воды, но не выполнили эту обязанность, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг, а также устанавливают порядок перерасчёта размера платы за отдельные их виды.

Порядок проверки и перерасчета платы за коммунальные услуги по приборам учета

В соответствии с указанными Правилами размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета, а в случае непредставления потребителем показаний индивидуальных приборов учета — исходя из среднемесячного объема потребления, определенного по показаниям прибора учета, начиная с расчетного периода, за который показания не представлены, и до периода (включительно), за который они представлены, но не более чем за три расчетных периода подряд.

Если потребитель не передает исполнителю показания индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в течение шести месяцев подряд, исполнитель обязан провести проверку и снять показания в течение 15 дней после истечения этого срока. Иной срок может быть установлен договором или решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из пункта 61 Правил следует, что если в ходе проверки достоверности предоставленных потребителем показаний и состояния прибора учета будет установлено, что прибор учета исправен, пломбы не повреждены, но имеются расхождения между фактическими показаниями и объемами, учтенными ранее при расчетах, исполнитель обязан произвести перерасчет платы за коммунальную услугу и направить потребителю требование о внесении доначисленной платы либо уведомление о размере излишне начисленной суммы.

Излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Перерасчет размера платы должен быть произведен исходя из снятых исполнителем в ходе проверки показаний прибора учета. При этом, если потребителем не будет доказано иное, объем коммунального ресурса в размере выявленной разницы считается потребленным в том расчетном периоде, в котором исполнителем была проведена проверка.

Подробнее о перерасчете платы за коммунальные услуги в публикации УК отказывает в перерасчете платы за услуги ЖКХ: куда жаловаться?

Вас также может заинтересовать:

«Пустующие» квартиры: новый закон позволит изымать жилье у россиян

Срок исковой давности истек: как законно списать долги за капремонт?

Управляющим компаниям готовят роль коллекторов по долгам за капремонт

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Защита дольщиков или новая льгота для застройщиков? Мораторий на штрафы сменила отсрочка

Застройщикам предоставили отсрочку по выплате дольщикам неустоек, накопленных за период действия моратория.

Правительство Российской Федерации предоставило застройщикам отсрочку по финансовым санкциям до конца 2026 года. Согласно постановлению Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227, строительные компании получили отсрочку по уплате неустоек (штрафов, пеней) и возмещению убытков, если соответствующие требования были предъявлены им до 1 января 2026 года.

Это решение контрастирует с позицией, высказанной Владимиром Путиным. 19 декабря прошлого года на «прямой линии» он заявил о необходимости завершить действие моратория, введенного во время пандемии для поддержки отрасли. Президент поручил правительству не продлевать мораторий на штрафы, срок которого истекал в конце года. По его словам, чрезвычайная мера поддержки больше не требуется, а гражданам нужны гарантии соблюдения их прав.

24 декабря на встрече с правительством Путин подтвердил это решение. Он подчеркнул, что ситуация на рынке стабилизировалась, и для защиты прав дольщиков важно восстановить механизм финансовой ответственности застройщиков в виде неустойки. Было дано поручение вести системную работу с застройщиками для соблюдения ими сроков строительства.

Чем обернулось обещание восстановить справедливость и гарантии для граждан

Правительство приняло постановление, которое формально не продлевает мораторий на штрафы для застройщиков, но вводит отсрочку по их выплате до 31 декабря 2026 года. Фактически это означает, что дольщики могут обращаться в суд за взысканием неустойки, но реальное получение денег возможно только после этой даты. Отсрочка касается и тех задолженностей, которые возникли в период действия предыдущих мораториев.

Обещание восстановить справедливость и гарантии для граждан на деле обернулось продлением безнаказанности для недобросовестных застройщиков. Это создает опасный прецедент, когда публичные обещания верховной власти могут быть технически «соблюдены», но полностью лишены смысла на уровне подзаконных актов под давлением строительного лобби. Это подрывает доверие граждан к государству.

Отсрочка приводит к продолжению финансовой дискриминации дольщиков, хотя мораторий на штрафы для недобросовестных застройщиков отсутствует. Тысячи семей, ожидающих квартиры, вынуждены нести двойную финансовую нагрузку: продолжая платить по ипотеке или договорам долевого участия и одновременно оплачивая аренду жилья — все это без какой-либо компенсации от застройщиков. Для взыскания даже положенной неустойки дольщикам необходимо пройти через судебные тяжбы, неся затраты на госпошлину и юристов, при этом реальное исполнение решения откладывается.

Это делает судебную защиту прав формальной. Более того, отложенная на год выплата обесценивает будущую компенсацию в условиях сохраняющейся высокой инфляции.

Сомнительная экономическая целесообразность для отрасли также вызывает вопросы. Нет оснований полагать, что через год строительная отрасль окажется в лучшем положении для выплаты накопленных миллиардных долгов. Высокая ключевая ставка, сокращение льготных ипотечных программ и падение доходов населения сдерживают спрос на новостройки. Вместо накопления резервов для расчетов с дольщиками у застройщиков в 2026 году могут усугубиться проблемы с ликвидностью и долговой нагрузкой. Это повышает риски нарушения сроков и даже банкротств, создавая прямую угрозу для дольщиков.

Власти вновь перекладывают риски кризиса в отрасли — вызванного как внешними санкциями, так и неэффективностью бизнес-модели — на граждан. Государство, декларируя защиту прав, фактически санкционирует использование средств дольщиков в качестве беспроцентного кредита на неопределенный срок для решения проблем застройщиков.

Подробнее о предоставлении отсрочки застройщикам в публикации Мораторий на штрафы дольщикам заменили на отсрочку для застройщиков.

Вас также может заинтересовать:

Доплата за квадратные метры при изменении площади квартиры

Предоставление застройщиком недостоверной информации о квартире

Уменьшение цены договора при передаче квартиры меньшей площади

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Квартирный беспредел: власти готовят новую амнистию для недобросовестных застройщиков

Власти хотят продлить еще на год мораторий на взыскание неустойки с застройщиков за срыв сроков сдачи жилья.

Мораторий на штрафные санкции для застройщиков, нарушающих сроки сдачи жилья, истекает 31 декабря. Однако, несмотря на ранее звучавшие обещания не продлевать эту антикризисную меру, власти вновь готовы пойти на этот шаг.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подготовило предложения о продлении моратория до 2026 года. Законопроект, предполагающий внесение изменений в Градостроительный кодекс и уже получивший одобрение правительства, как раз и предусматривает продление «штрафных каникул».

Напомним, что мораторий на взыскание с застройщиков штрафов за срывы сроков сдачи жилья впервые был введен в 2020 году как антикризисная мера на период пандемии. Впоследствии его неоднократно продлевали, ссылаясь на западные санкции и необходимость поддержки отрасли.

Однако эта мера привела к массовым задержкам сдачи новостроек. По данным на июнь 2025 года, с опозданием было введено в эксплуатацию более половины объектов по стране. К ноябрю переносы сроков коснулись 19 % строек и 132 тысяч дольщиков, а общая сумма невыплаченных компенсаций превысила 100 миллиардов рублей.

Цена спасения застройщиков: почему продление моратория создает новые риски

Цель продления моратория — снизить риски банкротств в строительной отрасли, которая продолжает сталкиваться с высокими процентными ставками и значительной финансовой нагрузкой. Вместе с тем предлагаемая инициатива о продлении для застройщиков моратория на выплату неустоек дольщикам содержит системные недостатки.

Во-первых, инициатива нарушает баланс интересов и принцип равенства. Мораторий смещает баланс в пользу застройщиков, временно лишая дольщиков основного правового механизма защиты, предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это создает дисбаланс, при котором одна сторона договора освобождается от ответственности, а другая — нет. Кроме того, мера носит избирательный характер, оказывая поддержку конкретной группе — застройщикам — за счет их контрагентов и дольщиков. Это противоречит принципу равной защиты прав, закрепленному в статье 19 Конституции Российской Федерации.

Во-вторых, инициатива создает значительные правовые и экономические риски. Отсутствие финансовой ответственности за срыв сроков снижает дисциплину застройщиков. Системные задержки уже привели к тому, что 54,2 % новостроек сдаются позже обещанного срока. Продление моратория подрывает доверие к рынку, снижая стабильность и предсказуемость законодательства. Это может сделать долевое строительство менее привлекательным способом приобретения жилья, поскольку гарантии для покупателей становятся временными и ненадежными.

В-третьих, инициатива ведет к негативным социальным последствиям. Она ущемляет права уязвимой группы — дольщиков, которые, как правило, являются физическими лицами, вкладывающими в жилье свои значительные, а зачастую и единственные сбережения. Лишая их законного права на компенсацию, государство перекладывает финансовые риски и издержки кризиса на плечи рядовых граждан. Это способствует накоплению социальной напряженности. Продление моратория законсервирует проблему и может привести к росту судебных споров.

Систематическое освобождение застройщиков от ответственности подрывает доверие граждан к государству и ставит под вопрос защиту их прав.

Подробнее о продлении моратория на взыскание неустойки с застройщиков в публикации Амнистия для застройщиков: штрафы за срыв сдачи жилья снова переносят.

Вас также может заинтересовать:

Доплата за квадратные метры при изменении площади квартиры

Предоставление застройщиком недостоверной информации о квартире

Уменьшение цены договора при передаче квартиры меньшей площади

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Неразрешимая суть проблемы: новые законы для риэлторов не заменят работу правосудия

В Госдуме предложили ввести лицензирование риэлторов или создание саморегулируемых организаций с обязательным членством.

Председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников выступил за принятие федерального закона о риэлторской деятельности. Цель — борьба с мошенничеством на рынке недвижимости.

По его мнению, закон должен установить стандарты профессиональной деятельности, права и ответственность риэлторов, а также порядок создания их объединений. Для регулирования отрасли необходимо выбрать между лицензированием и обязательным членством в саморегулируемых организациях (СРО).

Депутат также выступает за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с участием граждан, предлагая возложить на нотариусов полную ответственность за юридическую чистоту, даже при отсутствии их вины. Еще одна инициатива — законодательно закрепить обязательную видеофиксацию заключения сделок, чтобы такие записи имели повышенную доказательную силу в суде.

Параллельно предлагается снизить нотариальные тарифы для обязательных сделок и ввести льготы для лиц старше 65 лет.

Нотариальная форма сделок, видеофиксация и риски для рынка недвижимости

Предлагаемые изменения можно сгруппировать по трем направлениям: обязательная нотариальная форма сделок, видеофиксация и регулирование риэлторской деятельности. Каждое из них содержит существенные недостатки.

Обязательное нотариальное удостоверение. Предлагается ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью с участием граждан. В настоящее время большинство договоров купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Введение обязательного нотариального удостоверения повлечет значительные дополнительные расходы для сторон.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате, тариф за удостоверение такой сделки составляет от 0,1 до 0,4% от суммы, но не более 100 000 рублей, плюс оплата правовой и технической работы, которая зачастую превышает сам тариф. Заявленная цель снижения нотариальных тарифов носит декларативный характер и не отменяет факта введения фактически нового обязательного платежа для миллионов граждан. Это создает необоснованное финансовое обременение для добросовестных участников рынка ради противодействия единичным случаям мошенничества.

Утверждение, что нотариусы должны нести ответственность, в том числе при отсутствии вины, поскольку они отвечают за сделку, противоречит принципам гражданского права. Ответственность без вины (объективное вменение) в деликтных обязательствах является исключением и должна быть прямо предусмотрена законом (как, например, для владельца источника повышенной опасности, ст. 1079 ГК РФ).

Возложение на нотариуса ответственности за последующее оспаривание сделки по неочевидным в момент ее совершения основаниям является юридически некорректным. Нотариус не может нести риски, связанные с обстоятельствами, которые объективно не поддавались проверке в ходе нотариального действия.

Нотариус не обладает компетенцией для проведения психиатрической или психологической экспертизы. Его задача — проверить законность сделки, дееспособность и добровольность волеизъявления сторон на момент ее совершения, что он и делает, устанавливая личность и разъясняя правовые последствия. Превращение нотариусов в «гарантов» против всех будущих рисков сделает их «козлами отпущения».

Российский рынок недвижимости характеризуется высокой активностью. Резкий перевод всех сделок в нотариальную форму вызовет коллапс: длинные очереди, невозможность записаться на приём, рост «теневых» доплат за срочность. Это создаст искусственный барьер для оборота недвижимости и может негативно сказаться на экономике в целом.

Видеофиксация сделок. Идея заключается в том, чтобы закрепить в законе обязательную видеофиксацию сделок, придав записям повышенную доказательную силу.

В процессуальном законодательстве не существует градации доказательств по «силе». Каждое доказательство подлежит оценке судом в совокупности с другими. Закрепление «повышенной силы» за видеофиксацией означает вторжение в прерогативу суда по оценке доказательств. Фактически это попытка законодательно предопределить выводы суда, что является вмешательством в независимость судебной власти.

Подробнее о лицензировании риэлторской деятельности, нотариальном удостоверении сделок и видеофиксации в публикации Риэлторов — под контроль, граждан — к нотариусу для видеофиксации сделки.

Вас также может заинтересовать:

Взыскание предоплаты с агентства недвижимости за неоказанные услуги

Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца

Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Период охлаждения против годичного срока: почему законопроект бессилен против мошенников

В Госдуму внесен законопроект, предусматривающий введение «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью.

В обществе нарастает беспокойство из-за активизации мошенников на рынке недвижимости. Это явление приобрело такие масштабы, что в обиходе закрепился термин «эпидемия». Толчком послужила история с продажей квартиры Ларисой Долиной, которая оспорила сделку и вернула себе жилье. В результате участники рынка все чаще опасаются совершать сделки.

На рынке появилось понятие «токсичных квартир» — объектов, которых покупатели стараются избегать. Проблема в том, что проблемной может оказаться практически любая квартира. Хотя такие проблемы существуют, их масштабы сильно преувеличены. При этом СМИ продолжают активно нагнетать тему, создавая вокруг нее нездоровый ажиотаж.

На этой волне депутаты от «Справедливой России» внесли в Государственную Думу законопроект, предлагающий ввести «период охлаждения» продолжительностью до семи дней для сделок с недвижимостью. Расчеты предлагается проводить исключительно в безналичной форме и только после перехода прав собственности. Ранее с инициативой о «заморозке» средств на 30 дней выступал депутат Леонид Слуцкий. По мнению председателя Госдумы Вячеслава Володина, такой механизм позволит защитить граждан от действий мошенников, а также от финансовых и имущественных потерь.

Чем опасен законопроект о внесении изменений в закон о госрегистрации недвижимости

Предлагаемый законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только не решает заявленные проблемы, но и создает новые риски для участников рынка недвижимости.

Семидневный «период охлаждения» не покрывает годичный срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, что делает его бесполезным против мошеннических схем. Мошенники могут просто дождаться окончания семидневного периода и затем оспорить сделку в течение всего последующего года. Таким образом, ни семидневный «период охлаждения», ни 30-дневная «заморозка» не защищают покупателей квартир, поскольку не препятствуют недобросовестному продавцу оспорить сделку спустя месяц. Судебный спор по квартире Ларисы Долиной подтверждает, что иск подается значительно позже совершения сделки.

Законопроект также нарушает принцип свободы договора. Императивное введение обязательных условий для всех сделок с физическими лицами противоречит базовым принципам гражданского законодательства, согласно которым граждане свободны в заключении договора. Проект лишает участников рынка возможности самостоятельно определять условия расчетов, устанавливая единый обязательный порядок для всех, что представляет собой неоправданное вмешательство государства в гражданский оборот.

Требование предоставления нотариально заверенного согласия собственника квартиры на вселение граждан не гарантирует реального вселения продавца, легко обходится мошенниками через поддельные документы и дискриминирует граждан, не имеющих родственников.

Кроме того, особый режим устанавливается только для сделок, где продавцом является физическое лицо. Законопроект фактически объявляет всех продавцов-физических лиц потенциально недееспособными.

Наконец, законопроект создает избыточные барьеры и ведет к удорожанию сделок. Обязательное использование безналичных расчетов существенно усложняет процесс купли-продажи. Дополнительные банковские комиссии ложатся на плечи сторон, сроки проведения сделки увеличиваются минимум на 7–12 дней, а создание искусственных препятствий для альтернативных сделок нарушает принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Подробнее о введении «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью в публикации Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир.

Вас также может заинтересовать:

Взыскание предоплаты с агентства недвижимости за неоказанные услуги

Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца

Неустойка за отказ от услуг риелтора по покупке недвижимости

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223

Мошенничество с ипотекой: чем рискует продавец при завышении цены квартиры?

С какими рисками может столкнуться продавец, если в договоре указана завышенная цена, чтобы покупатель смог получить кредит в банке?

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене недвижимости не согласовано сторонами в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, исходя из стоимости товаров при сравнимых обстоятельствах, не применяются.

К договору продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено специальными нормами данного кодекса.

В силу статьи 485 этого же кодекса покупатель обязан оплатить квартиру по цене, установленной договором купли-продажи.

Правовые основы кредитования: права, обязанности и ответственность

Оплата по договору продажи недвижимости может производиться в кредит. Согласно статье 819 вышеназванного кодекса, по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором. В свою очередь, заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму, уплатить проценты за пользование ею, а также иные предусмотренные договором платежи, связанные с предоставлением кредита.

Если кредит предоставляется гражданину для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, в том числе кредит, обеспеченный ипотекой, то ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей определяются законом о потребительском кредите (займе).

Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» установлено, что в условия договора потребительского кредита (займа) включаются:

• сумма и срок действия договора;
• срок возврата кредита;
• процентная ставка в процентах годовых;
• количество, размер и периодичность платежей заемщика или порядок их определения.

В договор может быть включено условие о целях использования заемщиком кредита, если его использование ограничено определенными целями. Кроме того, в договоре прописывается ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий.

Договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством для кредитного договора и договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных указанным законом.

За мошенничество в сфере кредитования предусмотрена уголовная ответственность. Так, согласно статье 159.1 Уголовного кодекса РФ, хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных или недостоверных сведений наказывается:

• штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей;
• обязательными работами на срок до 360 часов;
• исправительными работами на срок до одного года;
• ограничением свободы или принудительными работами на срок до двух лет;
• арестом на срок до четырех месяцев.

То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, может быть наказано:

• штрафом в размере до трехсот тысяч рублей;
• обязательными работами на срок до 480 часов;
• исправительными работами на срок до двух лет;
• принудительными работами на срок до пяти лет;
• лишением свободы на срок до четырех лет.

За деяния, совершенные в крупном или особо крупном размере, установлена более строгая ответственность — до десяти лет лишения свободы.

Подробнее о рисках при продаже недвижимости в публикации Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца.

Вас также может заинтересовать:

Взыскание предоплаты с агентства недвижимости за неоказанные услуги

Неустойка за отказ от услуг риелтора по покупке недвижимости

Регистрация права на квартиру — не формальность! Как вернуть деньги?

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.

На управляющие компании переложат сбор взносов и взыскание долгов за капремонт

Сбор взносов за капремонт и взыскание долгов хотят поручить управляющим компаниям.

На рассмотрение Госдумы внесен проект федерального закона, предусматривающий изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации. Законопроектом предлагается наделить управляющие организации и агентов платежными полномочиями по учету и взысканию задолженности по взносам за капитальный ремонт.

Авторы инициативы ссылаются на данные Фонда развития территорий, согласно которым задолженность по этим взносам неуклонно растет. Ее объем составил 124,9 млрд рублей в 2022 году, 129,5 млрд рублей в 2023 году и 134,2 млрд рублей в 2024 году. В Фонде считают, что снижению задолженности препятствует ряд факторов, включая неполную информацию о собственниках для выставления платежных документов и подачи исков, а также нехватку средств на претензионно-исковую работу из-за высокого размера госпошлины.

Как указано в пояснительной записке, цель законопроекта — повысить собираемость платы за капремонт в условиях растущей задолженности. По мнению авторов инициативы, объединение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности как за жилищно-коммунальные услуги, так и по взносам за капремонт позволит снизить нагрузку на суды и службу судебных приставов, а также сократит судебные издержки.

Кто заплатит за взыскание долгов? Законопроект не отвечает на главный вопрос

Несмотря на заявленную благую цель — повышение собираемости взносов за капитальный ремонт, — законопроект страдает рядом концептуальных недостатков.

Основной тезис законопроекта — неспособность фондов капремонта эффективно собирать взносы из-за отсутствия актуальных данных о собственниках и средств на ведение претензионно-исковой работы. Однако законопроект, предлагая делегировать полномочия управляющим компаниям и платежным агентам, которые якобы имеют эти данные, не решает корневую проблему — отсутствие доступа к ЕГРН. УК ведут реестры, но их полнота и актуальность могут страдать от тех же проблем, что и у фондов капремонта.

Фактически законопроект просто предлагает переложить проблему с одних плеч на другие, не решая проблему межведомственного обмена информацией между Росреестром и фондами капитального ремонта.

Декларируемые законопроектом цели вряд ли будут достигнуты из-за его недостаточной проработанности. Во-первых, управляющие организации в своей массе не имеют необходимой инфраструктуры — специализированных отделов взыскания, — требуемой для массовой и эффективной претензионно-исковой работы, поскольку их основная функция заключается в технической эксплуатации многоквартирных домов.

Во-вторых, средства фонда капремонта, согласно статье 174 Жилищного кодекса, имеют строго целевое назначение и не могут быть направлены на оплату услуг управляющих компаний или платежных агентов по взысканию долгов.

Законопроект не предлагает изменений в эту статью, что порождает резонный вопрос: за чей счет будет осуществляться эта деятельность? Если оплату возложат на управляющие организации, это приведет к росту тарифов на содержание жилья для добросовестных плательщиков, поскольку бесплатно управляющие компании этой работой заниматься не будут. В случае же финансирования этой деятельности за счет фондов капремонта возникнет ситуация нецелевого использования средств, что противоречит закону.

По своей сути, это не столько попытка повысить эффективность, сколько попытка переложить ответственность. Региональные власти стремятся возложить функцию взыскания долгов на третьих лиц, сняв с себя ответственность за растущую задолженность. Фонды капремонта при этом останутся получателями средств, в то время как всю «грязную работу» по взаимодействию с должниками будут выполнять управляющие компании.

Подробнее о взыскании задолженности по взносам за капремонт в публикации Управляющим компаниям готовят роль коллекторов по долгам за капремонт.

Вас также может заинтересовать:

Мусор в подъезде — штраф в кошельке! Чем грозит захламление?

Потребительский штраф: управляющие компании штрафуют без заявления

Срок исковой давности истек: как законно списать долги за капремонт?

Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.