Покупка квартиры — это не просто расходы и переезд, а вложение капитала в недвижимость. Покупатели привыкли доверять обещаниям продавцов и риелторов. Однако практика последних лет показывает: даже после получения ключей можно потерять и квартиру, и деньги. Особенно после того, как стала применяться так называемая «схема Долиной». Как не остаться без жилья в эпоху цифровых сделок и судебных споров?
Дистанционные сделки: удобство под прицелом рисков
С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 133‑ФЗ, позволяющий совершать сделки с недвижимостью дистанционно — с использованием биометрии (отпечатков пальцев, изображений лица и радужной оболочки глаза) и усиленной квалифицированной электронной подписи. Изменения делают ненужным личный визит в МФЦ. Это удобно, но одновременно создаёт новые риски.
Главный вопрос, который волнует покупателей: признают ли сделку недействительной после перехода права? Закон не отменяет оснований для оспаривания — ничтожность и оспоримость остаются, поскольку биометрия не гарантирует ни чистоты истории объекта недвижимости, ни платёжеспособности продавца.
Наиболее частые причины потерять квартиру и деньги
Заниженная цена в договоре. Это ловушка, в которую покупатели попадаются сами. Пример: в договоре указано 2 млн рублей, а реально отдано 10 миллионов наличными. Если сделку впоследствии признают недействительной, суд вернёт только те 2 миллиона, которые фигурируют в договоре. Остальные 8 млн будут потеряны навсегда.
Короткий срок владения. Это не всегда признак проблем, но повышает риск появления наследников, кредиторов или бывших супругов. Чем быстрее совершается перепродажа, тем выше шанс, что предыдущий собственник оспорит сделку.
Банкротство продавца. Сделку, совершённую за три года до подачи заявления о банкротстве, могут признать «подозрительной» — если будет установлен вывод активов. Покупатель может быть добросовестным, но всё равно остаться и без квартиры, и без денег (только с требованием к конкурсной массе).
Оспоримые и ничтожные сделки: в чём разница?
Сделка признаётся недействительной по основаниям, установленным законом: либо в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной вправе предъявить сторона сделки или иное лицо, указанное в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — также иное лицо.
Законом также предусмотрено, что требование о признании недействительной ничтожной сделки (независимо от применения последствий её недействительности) может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в этом признании.
Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ), а для оспоримой — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Это означает, что покупатель может прожить в квартире несколько лет, а затем получить иск от кредитора или наследника. И суд может встать на их сторону, если сделка является ничтожной.
«Красные флаги» для покупателя: как распознать опасность
Покупателю стоит обратить внимание на следующие сигналы:
Цена значительно ниже рыночной — почти всегда попытка скрыть проблемы с квартирой.
Продажа по доверенности — высок риск отсутствия реальной воли собственника или последующего отзыва доверенности.
Недавнее наследство — наследники, не вступившие в права, могут впоследствии оспорить сделку.
Просьба продавца занизить сумму в договоре — грозит потерей денег при признании сделки недействительной.
Срочность продажи — часто маскирует скорые проблемы (арест, банкротство, судебные споры).
Алгоритм безопасности: как не остаться без жилья
Минимизировать риски поможет следование алгоритму:
1. Запросите выписку из ЕГРН — проверьте собственника, обременения и историю перехода прав.
2. Проверьте продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и реестр исполнительных производств ФССП.
3. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — как бы Вас не уговаривал продавец, который стремится избежать уплаты НДФЛ в размере 13 %.
4. Если продавец состоит в браке — необходимо нотариально заверенное согласие супруга.
Подробнее — в публикации: Сделки с недвижимостью: как покупателю не остаться без жилья.
Вас также может заинтересовать:
Банкротство: обзор практики — баланс интересов или ужесточение правил?
Гражданские дела: ваши права под защитой — решаем споры любой сложности
Завышенная цена квартиры: налоговые и уголовные риски для продавца
Больше новостей законодательства на сайте Кирпиков и партнеры.
Переходите по ссылкам, делитесь публикациями в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!
Нужна юридическая помощь? Звоните: +7 (922) 98-98-223
Комментариев нет:
Отправить комментарий